2026년 부동산 세법 변경사항 총정리｜공인중개사가 알려드리는 핵심 5가지

 

✔ 핵심 요약

✓ 다주택자 양도세 중과 2026년 5월 9일 유예 종료 예정
✓ 가족 간 저가양도 시 증여세율(3.5~12%) 적용
✓ 지방 미분양 주택 취득 시 취득세 50% 감면
✓ 인구감소지역 세컨드홈 세제 혜택 대폭 확대
✓ 종부세 과세표준 인상 가능성 높음

 

2026년 세법 개정

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2026년 새해가 밝았습니다. 부동산 시장에서 올 한 해 가장 큰 화두는 단연 세법 변경입니다.

현장에서 고객분들을 만나다 보면 "올해 세금이 어떻게 바뀌나요?", "지금 팔아야 하나요, 기다려야 하나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 특히 2025년 10월 15일 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 세금에 대한 불안감이 그 어느 때보다 커진 상황입니다.

이번 글에서는 2026년 부동산 세법 중 반드시 알아야 할 핵심 변경사항 5가지를 정리해 드리겠습니다. 내 집 마련을 준비 중이시거나, 다주택 보유 중이시라면 끝까지 읽어보시길 권합니다.

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🏠 1. 다주택자 양도세 중과, 5월 9일 이후 부활

2026년 부동산 세제에서 가장 주목해야 할 부분입니다.

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되던 양도세 중과세(기본세율 6~45% + 20~30%p 가산) 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료됩니다.

구분5월 9일 이전 양도5월 10일 이후 양도

세율	일반세율 6~45%	중과세율 26~75%
장기보유특별공제	적용 가능	적용 배제

현장에서 느끼는 분위기를 말씀드리자면, 상반기 내 매물이 집중될 가능성이 높습니다. 중과세 부활 전 처분을 고려하시는 분들은 4월까지 잔금을 마무리할 수 있도록 역산해서 움직이셔야 합니다.

💡 TIP: 양도일 기준은 '잔금일' 또는 '등기접수일' 중 빠른 날입니다. 계약만 체결했다고 중과 유예가 적용되지 않습니다.

 

다주택자 양도세 중과

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💰 2. 가족 간 저가양도, 이제 '증여'로 봅니다

절세 목적으로 부모님이 자녀에게 시세보다 낮은 가격에 부동산을 넘기는 경우가 있었습니다. 하지만 2026년부터는 이 방법이 사실상 막힙니다.

변경 내용

배우자 또는 직계존비속 간 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우, 매매가 아닌 증여로 간주하여 과세합니다.

• 적용 기준: 지급 대가와 시가 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 30% 이상 차이
• 적용 세율: 유상거래 세율(1~3%)이 아닌 증여 취득세율(3.5~12%) 적용

예를 들어, 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 6억 원에 양도하면 4억 원 차액이 시가의 40%에 해당하므로, 증여로 간주되어 취득세만 수천만 원 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

⚠️ 주의: 가족 간 부동산 거래를 계획하고 계신다면, 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.

 

 

변경된 가족간 양도

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🏘️ 3. 지방 미분양 주택 취득 시 세금 혜택

지방 부동산 경기 활성화를 위해 준공 후 미분양 아파트에 파격적인 혜택이 신설되었습니다.

혜택 내용

구분조건혜택

취득세	전용 85㎡ 이하 + 6억 원 이하	50% 감면
양도세	7억 원 이하 지방 미분양	1주택 특례 인정
종부세	7억 원 이하 지방 미분양	합산배제

특히 1주택자가 지방 미분양 주택을 추가 취득해도 양도세·종부세 1주택 특례를 받을 수 있다는 점이 눈에 띕니다. 기존 6억 원 이하에서 7억 원 이하로 기준이 상향되었습니다.

👉 지방 투자를 고려하신다면 이 혜택을 적극 활용해볼 만합니다.

 

지방 미분양 주택 세금 혜택

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🏡 4. 인구감소지역 '세컨드홈' 세제 혜택 확대

은퇴 후 전원생활이나 주말 별장을 꿈꾸셨던 분들께 희소식입니다.

변경 전 vs 변경 후

항목변경 전변경 후

대상 지역	인구감소지역 80곳	인구감소관심지역 9곳 추가
취득세 혜택 기준	3억 원 이하	12억 원 이하 (최대 150만 원 한도)
재산세 혜택 기준	공시 4억 원 이하	공시 9억 원 이하

예전에는 낡은 시골집 정도만 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는 번듯한 전원주택을 마련해도 '1가구 2주택' 중과세를 피하고 세금 감면을 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

세컨드홈 세제 혜택 확대

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📊 5. 종부세, 올해 인상 가능성 높음

정부는 "거래세 완화, 보유세 인상"이라는 기조 아래 종부세 강화를 검토 중입니다.

예상되는 변화

• 공정시장가액비율: 현행 60% → **80%**로 인상 검토
• 공시가격 현실화: 시세 반영률 상향 가능성
• 결과: 과세표준 증가 → 종부세 부담 증가

현재 종부세는 1세대 1주택자 기준 기준시가 12억 원 초과 시 0.5~2.7% 수준이지만, 과세표준이 올라가면 세금도 자동으로 늘어납니다.

 

종부세 인상

절세 TIP

• 부부 공동명의: 종부세 기본공제가 1인당 9억 원이므로, 공동명의 시 총 18억 원까지 공제 가능
• 단독명의: 최대 12억 원 공제

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🎯 마무리: 2026년 세법, 이것만 기억하세요

2026년 부동산 세법은 "규제와 혜택의 양면성"을 가지고 있습니다.

다주택자는 양도세 중과 부활에 대비해야 하고, 실수요자와 지방 투자자는 새로운 세제 혜택을 적극 활용할 기회입니다.

📌 핵심 체크리스트

1. 다주택자: 5월 9일 전 매도 여부 검토
2. 가족 거래 계획 시: 저가양도 증여 간주 규정 확인
3. 지방 투자 검토 시: 미분양·인구감소지역 혜택 활용
4. 고가 주택 보유자: 종부세 인상 대비 공동명의 검토

세법은 매년 바뀝니다. "모르면 손해, 알면 절세"입니다. 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 문의해 주세요.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 다주택자인데 5월 9일 전에 꼭 팔아야 하나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 다만, 중과세가 부활하면 세율이 20~30%p 가산되고 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 본인의 보유 기간, 양도 차익, 향후 계획을 종합적으로 검토하신 후 결정하시길 권합니다.

 

Q2. 부모님께 시세보다 싸게 집을 사면 무조건 증여세가 나오나요?

시가와의 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 30% 이상일 때 증여로 간주됩니다. 적정 시가를 산정하고, 그 범위 내에서 거래하면 증여세 부담을 피할 수 있습니다.

 

Q3. 1주택자인데 종부세가 나올 수 있나요?

1세대 1주택자는 기준시가 12억 원 초과 시 종부세 과세 대상이 됩니다. 다만, 고령자·장기보유자는 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다.

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본 내용은 2026년 1월 기준 정보이며, 향후 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 구체적인 세금 문제는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.