전세자금대출 한도 계산 방법 - 은행별 조건 비교 2026

전세 계약을 앞두고 있는데, 내가 실제로 얼마까지 대출받을 수 있는지 막막하신가요?

2026년 현재 은행마다 DSR 규제 기준이 다르고, 버팀목·HUG 보증 여부에 따라 한도와 금리가 크게 달라집니다.

이 글에서는 ① DSR 계산법과 한도 산출 원리, ② 주요 은행별 전세대출 조건 비교, ③ 버팀목·HUG 보증 신청 절차까지 단계별로 정리해드립니다.

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전세자금대출 한도 결정 3가지 요소

 

1. 전세자금대출 한도를 결정하는 3가지 요소

전세대출 한도는 단순히 "전세금의 몇 %"가 아니라, 아래 세 가지 조건이 모두 충족되는 범위 내에서 결정됩니다.

• DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율 (40~50% 이하)
• 주택가격/전세가 비율(LTV): 주택 시세 또는 전세보증금의 80~90% 한도
• 보증기관 한도: HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관이 승인하는 금액

즉, 소득이 충분해도 DSR을 초과하면 한도가 줄어들고, 보증기관이 승인하지 않으면 은행 대출 자체가 불가능할 수 있습니다.

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2. DSR 계산법 - 내 한도 직접 계산하기

DSR 공식

DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100

예시 (2026년 기준)

• 연 소득: 4,800만 원
• 기존 신용대출 월 상환액: 30만 원 (연 360만 원)
• 전세대출 2억 원, 금리 4.5%, 10년 만기 원리금균등상환 → 월 약 207만 원 (연 2,484만 원)

→ DSR = (360만 + 2,484만) ÷ 4,800만 × 100 = 약 59%
→ 2026년 규제 기준(40~50%)을 초과하므로 대출 한도 축소 필요

실전 팁

• 은행 홈페이지/앱의 "DSR 간편계산기" 활용 (국민·신한·우리은행 등 제공)
• 기존 대출(신용대출, 자동차 할부, 카드론 등)을 먼저 정리하면 DSR 여유분 확보 가능
• 만기를 10년 → 15년으로 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR 부담 완화

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3. 은행별 전세자금대출 조건 비교표 (2026년 1월 기준)

은행최대 한도금리 (보증부 기준)DSR 적용소득 요건

KB국민은행	최대 4억 원	연 4.2~4.8%	40% 이하 (중금리 대상 50%)	연 소득 2천만 원 이상
신한은행	최대 5억 원	연 4.3~5.0%	40% 이하	소득 증빙 필수
우리은행	최대 3억 원	연 4.1~4.7%	40% 이하	무소득자 불가
하나은행	최대 3억 원	연 4.5~5.2%	40% 이하	신용등급 6등급 이상
카카오뱅크	최대 2억 원	연 3.9~4.6%	40% 이하	비대면 신청 가능

※ 금리는 고객 신용도·보증 여부·우대조건에 따라 변동
※ 버팀목대출·HUG 보증부는 별도 한도 적용 (아래 참조)

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4. 버팀목 전세자금대출 - 저소득·신혼부부 우대

버팀목대출 기본 조건 (2026년)

• 대상: 무주택 세대주, 연 소득 5천만 원 이하 (생애최초 6천만 원)
• 한도: 수도권 최대 1.2억 원, 지방 최대 1억 원
• 금리: 연 1.8~2.4% (소득/신혼부부/다자녀 우대)
• 보증: 주택도시기금(HF) 자체 보증

신청 절차

1. 주택도시기금 포털 (www.hf.go.kr) 접속
2. "전세자금대출 신청" → 본인 확인 후 조건 입력
3. 자격 확인 완료 시 취급은행(우리·국민·신한 등) 선택
4. 은행 영업점 또는 앱에서 서류 제출 (소득증명원, 전세계약서, 등본 등)
5. 심사 후 승인 → 입금(보통 3~5영업일)

주의사항

• 전세금의 80% 이내 (보증금 1억 원 → 최대 8천만 원)
• 임대인이 3주택 이상 또는 법인이면 제외
• 재계약 시 대출 연장 가능하나, 소득 재심사

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5. HUG 전세보증금반환보증 신청 절차

HUG 보증을 받으면 은행이 전세보증금의 90%까지 대출해주는 경우가 많아, 자기자금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

HUG 보증 신청 절차 (단계별)

1. HUG 홈페이지 (www.khug.or.kr) 또는 은행 앱에서 '전세보증금반환보증' 클릭
2. 전세계약서·등본·임대인 동의서 업로드
3. 보증료 납부 (보증금액의 연 0.15~0.18%, 매년 납부)
4. 승인 후 '보증서' 발급 (2~3일 소요)
5. 보증서를 은행에 제출 → 대출 실행

HUG 보증 한도 및 조건

• 최대 보증금액: 수도권 5억 원, 지방 3억 원
• 보증비율: 전세금의 90% 이내 (나머지 10%는 자기자금)
• 임차인 소득 요건: 연 소득 8천만 원 이하 (일부 상품은 무제한)

SGI(서울보증보험)와 비교

• HUG는 전세금 5억 원 이하 전문 / SGI는 고액 전세(5억 원 초과) 가능
• HUG 보증료가 SGI보다 0.05~0.1%p 저렴한 편

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6. 자주 하는 실수와 해결 체크리스트

• ❌ DSR 계산 누락: 기존 카드론·할부금을 빼먹고 계산 → 심사 때 탈락
  ✅ 해결: 은행 앱 "내 대출 조회"로 모든 채무 확인 후 계산
• ❌ 보증 신청 지연: 전세 계약일 직전에 신청 → 보증서 발급 지연으로 잔금일 못 맞춤
  ✅ 해결: 계약서 작성 후 바로 HUG 또는 SGI 신청 (최소 5일 여유)
• ❌ 임대인 정보 미확인: 3주택 이상 임대인 → 버팀목 대상 제외
  ✅ 해결: 등기부등본으로 임대인 주택 수 확인 (인터넷등기소 열람 700원)
• ❌ 신용등급 하락: 대출 신청 전 카드 연체 → 금리 상승 또는 거절
  ✅ 해결: 신용점수 확인(NICE, KCB 무료 앱) 후 연체 없이 3개월 유지

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7. 오늘 바로 할 수 있는 3가지 액션 아이템

1. DSR 시뮬레이션 돌려보기
   → KB국민은행 앱 '전세대출 한도조회' 또는 주택도시기금 포털 이용
2. 필수 서류 미리 준비
   → 소득금액증명원(국세청 홈택스), 재직증명서, 등본(정부24), 전세계약서 사본
3. 보증기관 한도 확인
   → HUG 홈페이지에서 '전세보증금반환보증 한도조회' 클릭 (1분 소요)

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