전세 사기 예방법 7가지 - 실전 체크 포인트 (2026년 최신)

전세 계약을 앞두고 계신가요?

최근 깡통전세, 경매 진행 중인 물건 등으로 인한 전세 사기 피해가 늘고 있어 불안하신 분들이 많습니다. 실제로 2025년 기준 전세 사기 피해 상담은 전년 대비 30% 이상 증가했습니다.

 

이 글에서는 깡통전세 구별법, 선순위 채권 확인 방법, 경매 낙찰 여부 확인을 포함한 7가지 필수 체크 포인트를 단계별로 알려드립니다. 계약 전 이것만 확인하면 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

 

전세 사기 예방법 7가지

 

전세 사기가 발생하는 이유

전세 사기는 대부분 집주인의 채무가 전세금보다 많거나, 이미 경매가 진행 중인 물건에서 발생합니다. 임차인은 등기부등본을 제대로 확인하지 않고 계약하거나, 집주인의 말만 믿고 선순위 채권을 파악하지 못해 피해를 입게 됩니다.

특히 위험한 것은:

• 시세보다 훨씬 저렴한 전세가
• 급하게 계약을 종용하는 집주인
• 등기부등본상 근저당, 가압류가 여러 개 설정된 경우

이런 신호를 발견했다면 반드시 아래 7가지를 체크해야 합니다.

 

등기부등본 갑구 을구

 

1. 등기부등본 필수 확인 (갑구·을구 모두)

등기부등본은 전세 계약의 가장 기본적인 안전장치입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 즉시 발급 가능합니다.

확인 항목:

• 갑구: 소유권, 가압류, 경매 개시 결정 등 확인
• 을구: 근저당권, 전세권 등 채권 확인

위험 신호:

• 근저당 설정액이 시세의 70% 이상
• 가압류, 가처분이 여러 건
• "경매개시결정" 문구가 있는 경우 (즉시 계약 중단)

2. 깡통전세 구별법 - 전세가율 계산

깡통전세는 집값보다 전세금이 과도하게 높아서, 경매 시 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.

계산 방법:

전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100

위험도 기준:

• 70% 미만: 안전
• 70~80%: 주의 (추가 확인 필요)
• 80% 이상: 위험 (계약 재고)

예시:
매매가 4억 원, 전세금 3억 5천만 원 → 전세가율 87.5% → 매우 위험

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 아파트 최근 거래가를 확인하세요.

3. 선순위 채권 총액 확인

등기부등본 을구에 있는 근저당권, 전세권이 모두 선순위 채권입니다. 내 전세금보다 먼저 변제받을 권리가 있기 때문에, 이들의 합계가 중요합니다.

확인 방법:

1. 을구의 근저당권 "채권최고액" 모두 합산
2. 기존 전세권 금액 합산
3. 합계가 (매매가 - 내 전세금)보다 적어야 안전

체크리스트:

•  근저당 채권최고액 총합 계산
•  선순위 전세권 유무 확인
•  (매매가 - 선순위 채권 - 내 전세금) > 0 인지 확인

음수가 나오면 경매 시 전세금을 못 받을 확률이 높습니다.

4. 경매 진행 여부 확인

등기부등본에 "경매개시결정"이 있거나, 이미 경매가 진행 중인 물건은 절대 계약 금지입니다.

확인 방법:

• 대법원 경매정보: www.courtauction.go.kr
• 주소나 물건번호로 검색
• "진행" 상태면 경매 진행 중

이미 계약했다면:

• 즉시 계약 해제 (계약금 반환 요구)
• 집주인이 거부하면 법률 상담 (대한법률구조공단 132)

경매 진행 여부 확인

 

5. 집주인 신분증·인감증명서 확인

필수 서류:

• 집주인 신분증 사본
• 인감증명서 (계약용, 발급 3개월 이내)
• 인감도장 (계약서에 날인)

주의사항:

• 대리인 계약 시 위임장 + 위임인 인감증명서 필수
• 신분증 사진과 실물 대조 (사진 바꿔치기 사기 예방)
• 등기부등본상 소유자 이름과 신분증 이름 일치 여부

6. 전입신고 + 확정일자 즉시 받기

계약 후 다음 날 즉시 해야 할 일입니다.

절차:

1. 전입신고: 주민센터 (계약 당일~익일)
2. 확정일자: 주민센터 또는 인터넷 등기소 (전입신고 후 즉시)

왜 중요한가?

• 대항력: 전입신고 + 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 발생
• 우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 먼저 전세금을 받을 권리

실수하는 경우:

• 이사 후 며칠 뒤 신고 → 그 사이 근저당 설정되면 후순위로 밀림
• 확정일자를 안 받음 → 경매 시 우선변제 못 받음

 

전입신고 & 확정일자

 

7. 전세금 반환 보증 가입 (HUG, HF)

보증 기관:

• 주택도시보증공사(HUG): sgic.co.kr
• 주택금융공사(HF): hf.go.kr

보증 내용:

• 전세금 최대 100% 보증 (한도 있음)
• 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급

가입 조건:

• 주택 가격, 전세금 한도 제한 있음
• 보증료: 전세금의 0.128~0.171% (2년 기준)
• 등기부등본, 전세 계약서 등 서류 필요

가입 시기:
계약 체결 후 ~ 잔금 지급 전까지

 

전세금 반환 보증

 

자주 하는 실수와 주의사항

실수 1: 집주인 말만 믿고 등기부등본 안 봄
"근저당 곧 해지할 거예요"라는 말을 믿고 계약했다가 피해 → 반드시 해지 후 재계약

실수 2: 계약금만 주고 전입신고 미루기
잔금 주기 전에는 안전하다고 생각 → 계약금만 주고도 즉시 전입신고 + 확정일자

실수 3: 중개사 말만 믿기
중개사도 모든 걸 확인하지 않을 수 있음 → 본인이 직접 등기부등본, 경매 여부 확인

실수 4: 시세보다 싼 매물에 혹함
"급매"라며 시세보다 1,000만 원 싼 물건 → 대부분 깡통전세이거나 하자 있음

전세 사기 의심 시 대응 방법

즉시 해야 할 일:

1. 계약 해제 통보 (내용증명)
2. 계약금 반환 요구
3. 경찰 신고 (사기죄 고소)
4. 전세 사기 피해 지원센터 상담 (국토부 1599-0001)

증거 자료 확보:

• 계약서 사본
• 입금 증빙 (계약금, 중도금)
• 문자, 녹취 등

오늘 할 일 체크리스트

전세 계약 전 반드시 확인하세요:

•  등기부등본 갑구·을구 확인 (경매개시결정, 근저당 체크)
•  전세가율 계산 (80% 이상이면 재고)
•  선순위 채권 총액 계산
•  대법원 경매정보에서 해당 물건 검색
•  집주인 신분증 + 인감증명서 확인
•  계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자
•  전세금 반환 보증 가입 검토

관련 도움 자료:

• 대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr
• 대법원 경매정보: www.courtauction.go.kr
• 국토부 실거래가 공개: rt.molit.go.kr
• 전세 사기 피해 지원센터: 1599-0001