초보 전세 계약 체크리스트 10가지 - 손해보지 않는 방법

처음 전세 계약을 앞두고 계신가요? 수천만 원의 보증금이 걸린 문제라 걱정이 많으실 겁니다. 저도 첫 전세 계약 때 무엇을 확인해야 할지 몰라 밤잠을 설쳤던 기억이 납니다.

 

이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크리스트를 단계별로 정리했습니다.

등기부등본 보는 법부터 계약서 작성 시 주의사항까지, 실제 계약 현장에서 바로 활용할 수 있는 실전 정보만 담았습니다.

이 글을 끝까지 읽으시면 전세 사기를 예방하고, 안전하게 계약을 마무리할 수 있을 거예요.

 

초보 전세 계약 체크리스트 10가지 - 손해보지 않는 방법

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1. 등기부등본으로 집주인 확인하기

전세 계약의 첫 번째 단계는 진짜 집주인이 맞는지 확인하는 것입니다.

등기부등본 발급 방법

• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 접속
• 주소 또는 고유번호 입력
• 발급 수수료 700원 결제
• PDF 파일로 즉시 다운로드

확인해야 할 핵심 항목

갑구(소유권 사항)

• 현재 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지
• 가등기, 가압류, 경매 개시 기록이 있는지

을구(권리 사항)

• 근저당권 설정액 확인 (전세보증금보다 높으면 위험)
• 선순위 전세권 유무

💡 실전 팁: 등기부등본은 계약 당일 다시 한 번 발급받으세요. 전날 발급받은 것과 달라질 수 있습니다.

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2. 선순위 채권 총액 계산하기

선순위 채권이란 내 전세보증금보다 먼저 변제받을 권리가 있는 채권을 말합니다.

계산 공식

선순위 채권 총액 = 근저당권 설정액 + 선순위 전세보증금 + 보증금의 일정 비율(최우선변제금)

안전한 기준

• 전세가율 70% 이하: 비교적 안전
• 전세가율 80% 이상: 신중한 검토 필요
• 선순위 채권 합계가 집값의 90% 초과: 깡통전세 위험

확인 방법

1. 등기부등본에서 근저당권 설정액 확인
2. 관할 주민센터에서 확정일자부 임대차 계약 열람 (집주인 동의 필요)
3. 국토부 실거래가 사이트에서 최근 매매가 확인

⚠️ 주의: 집주인이 확정일자 열람을 거부하면 숨기는 게 있다는 신호일 수 있습니다.

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3. 집주인 신분증 및 인감증명서 확인

필수 확인 서류

서류명확인 사항발급처

신분증	등기부 소유자와 이름/주민번호 일치	-
인감증명서	용도: 부동산 거래용, 유효기간 3개월	주민센터
인감도장	인감증명서의 인영과 일치 여부	-

대리인 계약 시 추가 서류

• 위임장 (인감도장 날인)
• 집주인 인감증명서
• 대리인 신분증

💡 실전 팁: 인감증명서는 반드시 원본을 확인하세요. 복사본은 위조 가능성이 있습니다.

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4. 집 상태 꼼꼼히 점검하기

체크리스트 (프린트해서 현장에서 사용하세요)

수압 및 배관

•  화장실·주방 수압 확인 (약하면 옥상 물탱크 점검 필요)
•  싱크대 하부 누수 흔적
•  변기 물 내림 상태

난방 및 전기

•  보일러 작동 상태 (온수 나오는지 직접 테스트)
•  각 방 콘센트 작동 여부
•  누전차단기 위치

벽·바닥·천장

•  곰팡이, 결로, 누수 흔적
•  벽지 들뜸 또는 변색
•  바닥 삐걱거림

보안 및 안전

•  현관문 잠금장치 (도어락 배터리 확인)
•  창문 방범창, 방충망 상태
•  가스밸브 위치 및 작동

📸 사진 촬영 필수: 계약 전 집 상태를 사진으로 남겨두면, 나중에 원상복구 분쟁 시 증거 자료가 됩니다.

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5. 확정일자 당일 받기

확정일자는 전세보증금의 우선변제권을 보장받는 필수 절차입니다.

확정일자 받는 방법

1. 계약서 작성 후 당일 관할 주민센터 방문
2. 전입신고와 동시 처리 가능
3. 수수료: 600원
4. 계약서 원본에 확정일자 도장 날인

타이밍이 중요한 이유

• 확정일자를 늦게 받으면 그 사이에 생긴 근저당권에 밀릴 수 있음
• 전입신고 + 확정일자를 모두 완료해야 대항력 발생

⏰ 당일 처리 원칙: 계약 당일 오후 2시 이전에 계약을 마치고, 같은 날 주민센터에서 확정일자를 받으세요.

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6. 전입신고 즉시 하기

전입신고 필요 서류

• 전입신고서 (주민센터 비치)
• 신분증
• 임대차 계약서 원본

전입신고 시 받는 혜택

• 대항력 취득: 제3자에게 임차권을 주장할 수 있음
• 우선변제권 기준일: 경매 시 배당 순위 결정
• 임대차 보호: 집주인이 집을 팔아도 계약 유지

🚨 절대 잊지 마세요: 전입신고를 하지 않으면 집주인이 집을 팔거나 근저당을 설정해도 속수무책입니다.

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7. 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성하기

표준 계약서만으로는 부족합니다. 특약사항에 다음 내용을 반드시 추가하세요.

추천 특약사항 예시

수리 및 하자 관련

"계약 체결일 현재 보일러, 수도, 전기, 가스 등 모든 시설이 정상 작동하며, 
입주 후 7일 이내 발견된 하자는 임대인이 수리한다."

중개수수료 부담

"중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 50%씩 부담한다."

잔금 지급 조건

"잔금은 임대인의 선순위 채권 정리 및 소유권 이전이 완료된 후 지급한다."

계약 해지 조건

"임대인이 근저당권을 추가 설정할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 
위약금 없이 보증금을 즉시 반환받을 수 있다."

✍️ 직접 작성하기: 특약사항은 집주인과 협의해서 손으로 직접 쓰고, 양쪽이 모두 서명·날인하세요.

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8. 전세금 반환보증 가입 검토하기

전세금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다.

가입 가능 기관

기관명보증 한도보증료율특징

HUG(주택도시보증공사)	수도권 4억, 지방 3억	연 0.128%~0.158%	가장 보편적
SGI서울보증	개별 심사	연 0.154%~0.195%	심사 빠름
HF한국주택금융공사	수도권 5억	연 0.125%~0.185%	금리 낮음

가입이 필요한 경우

• 전세가율이 70% 이상인 경우
• 근저당권 설정액이 큰 경우
• 집주인의 재정 상태가 불투명한 경우
• 신축 빌라, 다세대 주택

💰 비용 예시: 전세보증금 2억 원 × 0.15% = 연 30만 원 (2년 계약 시 60만 원)

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9. 계약금·중도금·잔금 지급 일정 정하기

표준 지급 비율

• 계약금: 10% (계약 당일)
• 중도금: 10% (입주 1개월 전, 선택사항)
• 잔금: 80% (입주일/전입신고일)

안전한 잔금 지급 방법

1. 은행 동시 이체 시스템 이용
   • 공인중개사 사무실에서 진행
   • 집주인의 대출 상환과 잔금 지급을 동시 처리
2. 조건부 지급
   • 등기부등본에 근저당권 말소 확인 후 지급
   • 확정일자 날인 완료 후 지급

⚠️ 절대 금지: 집주인 개인 계좌로 현금 송금하거나, 입주 전에 전액 지급하는 것은 위험합니다.

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10. 중개사 통해 최종 검증받기

공인중개사 활용 체크리스트

중개사 선택 기준

•  공인중개사 자격증 사무실 내 게시 확인
•  중개보수 요율표 게시 여부
•  중개대상물 확인·설명서 교부 의무

중개사가 제공해야 할 서류

• 중개대상물 확인·설명서 (집 상태, 권리관계 명시)
• 계약서 작성 및 특약사항 조언
• 등기부등본 해석 도움

중개수수료 요율 (2026년 기준)

거래금액상한 요율2억 원 예시

5천만 원 미만	0.5%	-
5천만~2억 원	0.4%	80만 원
2억~6억 원	0.3%	60만 원

🤝 협상 팁: 중개수수료는 상한 요율이므로, 집주인과 협의하여 절반씩 부담하거나 조금 깎을 수 있습니다.

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자주 하는 실수 TOP 3

1. "집주인이 좋은 사람 같아서 확인 안 했어요"

• 전세 사기의 90%는 "좋은 사람"인 척하는 사람들입니다
• 감정이 아닌 서류로 판단하세요

2. "계약서에 도장만 찍고 내용은 안 읽었어요"

• 특약사항 한 줄이 수천만 원을 좌우합니다
• 이해 안 되는 부분은 반드시 질문하세요

3. "확정일자는 나중에 받으면 되는 줄 알았어요"

• 하루 늦으면 수억 원짜리 근저당권에 밀릴 수 있습니다
• 당일 처리 원칙을 지키세요

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오늘 바로 실천할 3가지

이 글을 읽으셨다면, 지금 당장 이것부터 시작하세요:

✅ 1단계: 인터넷 등기소에서 관심 있는 매물의 등기부등본 발급받기
✅ 2단계: 위 체크리스트 프린트해서 집 보러 갈 때 지참하기
✅ 3단계: 관할 주민센터 위치와 업무시간 미리 확인하기

전세 계약은 인생에서 몇 번 없는 큰 거래입니다. 조금 귀찮더라도 이 10가지만 확실히 체크하시면, 안전하게 계약을 마무리하고 편안한 보금자리를 마련하실 수 있을 거예요.

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📞 유용한 연락처

• 인터넷 등기소: www.iros.go.kr
• 전세보증금 반환보증 상담: 1566-9009 (HUG)
• 임대차 분쟁 상담: 1588-0100 (대한법률구조공단)

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면책 고지: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 따라 법률 및 제도가 다르게 적용될 수 있습니다. 중요한 계약 전에는 반드시 전문가(공인중개사, 변호사 등)의 상담을 받으시기 바랍니다.