사장님, 쫓겨나지 마세요! 2026년 상가 임대차보호법 핵심 총정리 (10년 보장, 5% 상한, 환산보증금 계산법)

"장사가 좀 잘 되려고 하니 나가라네요." 주변에서, 혹은 뉴스에서 이런 안타까운 사연 한 번쯤 들어보셨죠? 막상 내 가게를 오픈하려고 하면 인테리어 비용이나 레시피 개발에는 신경 쓰지만, 정작 내 권리를 지켜줄 **'법'**은 어렵다는 이유로 대충 넘기는 경우가 많습니다.

하지만 2026년 현재, 상가건물 임대차보호법은 임차인(사장님)들을 강력하게 보호하고 있습니다. 몰라서 당하는 일이 없도록, 10년 갱신 요구권부터 권리금 회수 기회까지 핵심만 쏙 뽑아 정리해 드립니다.

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1. "내 보증금은 얼마?" 환산보증금 계산부터 시작하자

상가 임대차보호법의 보호를 '제대로' 받으려면 가장 먼저 환산보증금 개념을 알아야 합니다. 지역별 기준 금액을 초과하면 법의 일부 보호만 받게 되기 때문입니다.

✅ 환산보증금 계산 공식

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예를 들어, 서울에서 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원인 상가라면?

5,000만원+(300만원×100)=3억 5,000만 원

📊 2026년 기준 지역별 환산보증금 상한액 (적용 범위)

이 금액 이내여야 법의 전면적인 보호(우선변제권, 임차권등기명령 등)를 받습니다. 단, 10년 갱신 요구권과 권리금 보호는 이 금액을 초과해도 적용된다는 점이 중요합니다!

구분환산보증금 기준

서울	9억 원 이하
과밀억제권역/부산	6억 9천만 원 이하
광역시/세종/파주 등	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만 원 이하

(※ 위 기준은 경제 상황에 따라 시행령 개정으로 변경될 수 있으니, 계약 시점의 최신 법령을 '찾기쉬운 생활법령정보' 사이트에서 꼭 재확인하세요.)

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2. "10년 동안 장사할 수 있다고요?" (계약갱신요구권)

가장 중요한 핵심입니다. 과거에는 5년이었지만, 법이 개정되어 이제는 최대 10년까지 영업을 보장받을 수 있습니다.

💡 실제 사례: "재계약 안 해준다는데요?"

제 지인인 카페 사장 A 씨는 계약 2년 차에 건물주로부터 "아들이 쓸 예정이니 나가달라"는 통보를 받았습니다. A 씨는 당황해서 가게를 비워줘야 하나 고민했는데요. 결론부터 말씀드리면, 나갈 필요가 없습니다. 임차인이 갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

⚠️ 주의! 쫓겨날 수 있는 예외 사유 (갱신 거절 사유)

10년이 보장되지만, 아래의 실수를 하면 권리를 박탈당합니다. 특히 1번을 조심하세요.

1. 3기분의 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우 (연속하지 않아도, 누적 금액이 3달 치 월세면 아웃!)
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인의 동의 없이 무단 전대(다른 사람에게 세를 줌)한 경우
4. 건물이 철거되거나 재건축되는 경우 (단, 계약 시 구체적 계획 고지 필수)

[Tip] 월세는 절대 밀리지 마세요. 잠깐의 실수로 10년이라는 시간을 날릴 수 있습니다.

 

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3. 월세, 마음대로 못 올립니다 (5% 인상 상한선)

"재계약은 해주는데, 월세를 20% 올려달래요." 이런 요구, 들어주지 않으셔도 됩니다.

• 상한선: 임대료와 보증금은 기존 금액의 **5%**를 초과하여 인상할 수 없습니다.
• 계산 예시: 현재 월세 100만 원 → 최대 105만 원까지만 인상 가능.
• 적용 시기: 계약 체결 또는 약정한 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

※ 중요: 환산보증금 기준을 초과하는 상가의 경우, 5% 상한선 적용을 받지 않고 '주변 시세 등을 고려하여' 증감할 수 있다는 예외가 있으니 주의해야 합니다.

 

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4. 내 권리금, 안전하게 회수하려면?

장사를 접고 나갈 때, 내가 일궈놓은 단골과 시설 가치인 '권리금'을 받고 싶으시죠? 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

• 보호 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지.
• 방해 금지 행위:
  • 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
  • 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  • 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

만약 건물주의 방해로 권리금 계약이 파기된다면? 손해배상 청구가 가능합니다. (단, 3년 이내 행사해야 함)

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📝 [부록] 상가 임대차 계약 전 필수 체크리스트

이 표는 캡처하거나 프린트해서 계약 전에 꼭 확인해 보세요!

확인 항목체크 포인트확인 여부

환산보증금	내 보증금+월세×100이 지역 기준 이내인가?	□
건축물대장	위반건축물 여부 확인 (영업신고증 안 나올 수 있음)	□
특약 사항	'권리금 인정 안 함', '원상복구 범위' 등 독소조항 확인	□
재건축 계획	계약서에 재건축 계획이 구체적으로 명시되어 있는가?	□
확정일자	계약 즉시 관할 세무서에서 사업자등록+확정일자 받았는가?	□

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마치며

2026년, 자영업 환경이 녹록지 않지만 법을 알면 최소한 억울한 일은 피할 수 있습니다. 상가 임대차보호법은 '아는 만큼 보이는' 법입니다.

오늘 정리해 드린 10년 보장, 5% 상한, 권리금 보호 세 가지는 꼭 기억하시고, 성공적인 창업 되시길 응원합니다!

궁금한 점은 댓글로 남겨주시면 아는 선에서 답변드리겠습니다.