[부동산 상식] 다가구 vs 다세대 주택 차이점 완벽 정리: 세금부터 등기까지

 

저도 고객님들께 다가구와 다세대 주택에 대하여 설명할 때 아주 가끔 정확하지 않을 때가 있습니다. 고객님들 중에 부동산 투자를 고민하거나 내 집 마련을 준비할 때 가장 헷갈리는 용어 중 하나가 바로 '다가구'와 '다세대'일 것입니다. 겉모습은 비슷해 보이지만, 법적으로는 '단독주택'과 '공동주택'으로 완전히 다르게 분류됩니다.

 

이 차이를 모르면 양도소득세 폭탄을 맞거나, 임대차 계약 시 보증금 보호에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 오늘은 부동산 중개 실무 경험을 살려 다가구와 다세대의 핵심 차이점 3가지를 완벽하게 비교해 드리겠습니다.

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1. 다가구 주택과 다세대 주택의 법적 정의 및 규모 차이

가장 먼저 확인해야 할 것은 법적 분류입니다. 건축법상 이 둘은 건물 층수와 면적에서 확연한 차이를 보입니다.

다가구 주택 (단독주택)

다가구 주택은 법적으로 '단독주택'에 해당합니다. 건물 전체를 주인 한 명이 소유하며, 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 집입니다.

• 층수 제한: 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. (필로티 주차장 제외)
• 바닥 면적: 주택 부분의 바닥 면적 합계가 660㎡(약 200평) 이하여야 합니다.
• 거주 세대: 최대 19세대 이하만 거주할 수 있습니다.

다세대 주택 (공동주택)

우리가 흔히 말하는 '빌라'가 대표적입니다. 법적으로 *'공동주택'이며, 호수마다 주인이 다를 수 있습니다.

• 층수 제한: 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하까지 가능합니다.
• 바닥 면적: 다가구와 마찬가지로 660㎡ 이하입니다.
• 구조: 각 호수별로 현관문이 분리되어 있고 개별 등기가 가능합니다.

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2. 등기 방식의 차이: 단독 소유 vs 구분 소유

이 부분이 투자와 자산 관리에서 가장 중요한 대목입니다. '등기부등본'을 떼었을 때 나타나는 형태가 완전히 다릅니다.

구분	다가구 주택	다세대 주택
소유 형태	단독 소유 (건물 전체가 하나)	구분 소유 (호수별로 소유자 다름)
등기 종류	토지 등기 + 건물 등기 (통합)	집합건물 등기 (호수별)
매매 단위	건물 전체를 통째로 매매	101호, 202호 등 개별 매매 가능

💡 중개사 팁: 다가구 주택은 건물주가 한 명이기 때문에 세입자로 들어갈 때 선순위 보증금 현황을 반드시 체크해야 합니다. 반면 다세대는 개별 호수마다 등기가 되어 있어 해당 호수의 근저당만 확인하면 되므로 상대적으로 권리 분석이 명확합니다.

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3. 1주택자 판단 기준과 세금 문제

세무적인 관점에서 다가구와 다세대는 '하늘과 땅' 차이입니다. 특히 다주택자 규제가 심한 현시점에서는 더욱 주의해야 합니다.

다가구 주택의 세금 혜택

다가구 주택은 건물 전체를 1인이 소유하더라도, 일정한 요건(층수, 면적 등)을 갖추면 법적으로 1주택으로 간주합니다.

• 양도소득세: 1주택자 비과세 요건을 충족하고 전체 건물을 한 번에 매도할 경우, 고가주택(12억 원 초과) 기준을 제외하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 종부세: 1주택자로 분류되어 공제액 혜택(12억 원)을 받기에 유리합니다.

다세대 주택의 세금 리스크

다세대는 각 호수마다 별개의 주택으로 봅니다.

• 다주택자 판정: 만약 건물 하나에 8세대가 있는 다세대 건물을 통째로 소유하고 있다면, 당신은 8주택자가 됩니다.
• 양도세: 한 호수만 팔더라도 다주택자 중과세 대상이 될 수 있어 절세 전략이 매우 복잡해집니다.

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4. 투자 시 주의사항 및 체크리스트

실제 임대 사업이나 투자를 고려하신다면 다음 사항을 반드시 체크하시기 바랍니다.

1. 용도변경 여부 확인: 다가구인데 4층으로 불법 증축했거나, 근린생활시설(상가)을 주거용으로 사용하는 '근생 빌라'인지 확인해야 합니다. 이는 추후 이행강제금의 원인이 됩니다.
2. 공시지가 확인: 다세대는 공동주택가격이 공시되지만, 다가구는 개별주택가격이 공시됩니다. 이는 대출 한도에 영향을 미칩니다.
3. 임대수익률 계산: 다가구는 통건물 관리로 수익률은 높을 수 있으나 공실 리스크를 혼자 감당해야 하며, 다세대는 개별 매각이 쉬워 환금성이 좋습니다.

[비교 요약 표]

항목	다가구 주택	다세대 주택
분류	단독주택	공동주택
주택 층수	3개 층 이하	4개 층 이하
소유자	1인 (공동소유 가능)	각 호수별 다수 가능
세금(양도세)	건물 전체를 1주택으로 봄	각 호수를 개별 주택으로 봄

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결론: 나에게 맞는 주택 형태는?

결론적으로 절세와 노후 임대 소득이 목적이라면 1주택 비과세 혜택을 노릴 수 있는 '다가구 주택'이 유리할 수 있습니다. 반면, 적은 자본으로 소액 투자를 하거나 언제든 쉽게 사고팔 수 있는 환금성을 중시한다면 '다세대 주택'이 적합합니다.

 

부동산은 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 소중한 자산을 지킬 수 있습니다. 계약 전 반드시 해당 건물의 건축물대장을 발급받아 '용도'란을 확인하는 습관을 지니시길 바랍니다.

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