경·공매 물건 조회 방법 - 초보 투자자가 꼭 알아야 할 주의사항

요즘 부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 '경매'나 '공매'를 들어보셨을 겁니다. 시세보다 저렴하게 물건을 낙찰받을 수 있다는 매력 때문에 초보 투자자들도 많이 도전하고 있죠. 하지만 제대로 된 정보 없이 시작했다가 큰 손해를 보는 경우도 적지 않습니다.

이 글에서는 온비드 사이트 사용법부터 유찰 이력 확인, 명도 위험성 체크까지 경·공매 물건을 안전하게 조회하고 분석하는 방법을 단계별로 정리했습니다. 실제로 투자를 시작하기 전에 반드시 알아야 할 핵심 내용만 담았으니, 끝까지 읽어보시고 안전한 투자 첫걸음을 떼시길 바랍니다.

 

경공매 물건 조회 방법

경매와 공매, 정확히 뭐가 다를까?

본격적인 조회 방법을 알아보기 전에, 경매와 공매의 차이를 먼저 이해해야 합니다.

**경매(競賣)**는 법원이 채권자의 신청을 받아 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다. 주로 은행 대출을 갚지 못한 경우에 진행되며, 법원 경매정보 사이트나 대법원 경매정보에서 확인할 수 있습니다.

**공매(公賣)**는 국가기관(한국자산관리공사, 국세청 등)이 세금 체납이나 공공기관의 채권 회수를 위해 물건을 매각하는 절차입니다. 온비드(onbid.co.kr)라는 통합 플랫폼에서 모든 공매 물건을 조회할 수 있습니다.

초보자에게는 공매가 상대적으로 접근하기 쉬운 편입니다. 온비드 사이트 하나로 모든 정보를 확인할 수 있고, 인터넷 입찰이 가능하며, 경매에 비해 절차가 간소한 편이기 때문입니다.

온비드 사이트 기본 사용법 (단계별 가이드)

온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공식 공매 플랫폼입니다. 2026년 기준으로 연간 수만 건의 물건이 이곳에서 거래되고 있습니다.

1단계: 회원가입 및 공동인증서 등록

온비드에서 입찰하려면 반드시 공동인증서(구 공인인증서) 등록이 필요합니다.

• 온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr) 접속
• 우측 상단 '회원가입' 클릭
• 실명 인증 후 회원가입 완료
• '마이페이지 > 인증서 관리'에서 공동인증서 등록

주의: 입찰 당일 인증서 문제로 입찰을 못하는 경우가 많습니다. 최소 3일 전에는 등록을 완료해두세요.

2단계: 물건 검색 방법

온비드 메인 화면에서 여러 방식으로 물건을 검색할 수 있습니다.

지역별 검색: 상단 메뉴 '부동산 > 지역별 검색'에서 원하는 시·군·구 선택 지도 검색: '지도로 찾기' 기능으로 원하는 위치의 물건 시각적 확인 키워드 검색: 아파트명, 주소 등으로 직접 검색

초보자라면 본인이 잘 아는 지역부터 시작하는 것을 강력히 권장합니다. 직접 현장을 확인할 수 있고, 시세 파악이 쉽기 때문입니다.

3단계: 물건 상세정보 확인

관심 물건을 클릭하면 다음 정보들을 확인할 수 있습니다.

• 감정가: 감정평가사가 산정한 물건의 가치
• 최저입찰가: 현재 회차의 최소 입찰 금액
• 입찰일시: 입찰 시작 및 마감 시간
• 물건명세서: 면적, 권리관계, 점유자 정보 등
• 감정평가서: 물건의 상태와 가치 평가 근거

필수 다운로드 서류: 물건명세서, 감정평가서, 배당요구종기공고는 반드시 다운받아 꼼꼼히 읽어보세요.

유찰 이력 확인이 중요한 이유

유찰(流札)이란 입찰자가 없거나 최저가에 응찰자가 없어 낙찰되지 않은 것을 말합니다. 유찰 이력을 확인하는 것은 물건의 숨은 문제를 파악하는 가장 쉬운 방법입니다.

유찰 이력 확인 방법

온비드 물건 상세페이지 하단에 '입찰진행내역' 탭이 있습니다. 여기서 다음 정보를 확인할 수 있습니다.

회차최저입찰가응찰자 수결과

1회	2억 원	0명	유찰
2회	1억 6천만 원	1명	유찰(최저가 미달)
3회	1억 2천만 원	진행중	-

유찰 이력으로 알 수 있는 것들

1~2회 유찰: 비교적 정상적인 범위. 최초 감정가가 높게 책정되는 경우가 많습니다.

3회 이상 유찰: 명도 문제, 권리관계 복잡, 접근성 불량, 구조적 하자 등 숨은 문제가 있을 가능성이 높습니다. 반드시 현장 방문과 추가 조사가 필요합니다.

응찰자는 많은데 계속 유찰: 최저가는 매력적이지만 낙찰 후 추가 비용(명도비용, 수리비 등)이 많이 들 것으로 예상되는 경우입니다.

초보자 팁: 1~2회 유찰 물건이 가장 안전합니다. 3회 이상은 전문가 자문을 받거나 피하는 것이 좋습니다.

명도 위험성 - 낙찰 후 가장 큰 복병

명도(明渡)란 낙찰받은 부동산에 있는 점유자(세입자, 전 소유자 등)를 내보내는 절차를 말합니다. 경·공매 투자 실패의 90%가 명도 문제에서 발생한다고 해도 과언이 아닙니다.

명도가 어려운 경우들

불법 점유자: 전 소유자가 나가지 않고 버티는 경우 선순위 임차인: 낙찰가보다 먼저 설정된 전세권자나 임차인 상가 장기 임차인: 상가임대차보호법으로 보호받는 임차인 무허가 건물 또는 불법 증축: 철거 명령이 내려진 경우

명도 위험성 확인 체크리스트

온비드 물건명세서에서 다음 항목을 반드시 확인하세요.

✅ 점유자 현황: '점유자 없음' 또는 '소유자 점유'가 가장 안전 ✅ 임차인 목록: 임차인이 있다면 임대차 계약 시작일과 보증금 확인 ✅ 배당표: 선순위 권리자들이 배당받을 금액 확인 ✅ 등기부등본: 가압류, 근저당권, 전세권 등 권리관계 파악 ✅ 현황조사서: 실제 거주자와 명세서상 점유자 일치 여부

위험 신호:

• "점유자 확인 불가" → 현장 방문 거부, 높은 명도 위험
• "소유자 외 점유" → 세입자 또는 제3자 거주 중
• "명도 불응" 메모 → 과거 명도 소송 이력 가능성

명도 비용 산정하기

명도가 필요한 경우 추가 비용을 미리 계산해야 합니다.

협의 명도: 100~500만 원 (이사비용 지원) 소송 명도: 500~1,500만 원 (변호사 비용 + 강제집행 비용) 불법 점유 장기화: 2,000만 원 이상 + 6개월~2년 소요

초보자 원칙: 낙찰가 + 명도비용 + 수리비를 합쳐도 시세의 70% 이하일 때만 투자하세요.

초보 투자자가 흔히 하는 실수 5가지

실제 경·공매 투자자들의 경험을 바탕으로 정리한 흔한 실수들입니다.

실수 1: 현장 방문 없이 서류만 보고 입찰 → 사진과 실제가 전혀 다른 경우가 많습니다. 반드시 2회 이상 다른 시간대에 방문하세요.

실수 2: 감정가 대비 낙찰가만 보고 "싸다" 판단 → 감정가 자체가 부풀려진 경우가 많습니다. 주변 실거래가와 비교하세요.

실수 3: 명도 비용을 과소평가 → "협의하면 되겠지"는 위험한 생각입니다. 최악의 경우를 가정하고 계산하세요.

실수 4: 권리분석 없이 "온비드에 나왔으니 괜찮겠지" → 선순위 권리가 있어 낙찰받아도 소유권을 못 얻는 경우가 있습니다.

실수 5: 첫 물건에 과도한 욕심 → 초보자는 최소 10건 이상 분석 후 입찰하는 것을 권장합니다.

안전한 경·공매 투자 시작하기 - 오늘 할 일 3가지

지금까지 경·공매 물건 조회 방법과 주의사항을 상세히 살펴봤습니다. 이제 실전에 들어가기 전, 오늘 당장 실천할 수 있는 액션 플랜을 정리해드립니다.

1. 온비드 회원가입 + 공동인증서 등록 완료하기 지금 바로 온비드에 가입하고 공동인증서를 등록하세요. 좋은 물건은 빠르게 입찰 마감되므로, 미리 준비해두는 것이 중요합니다.

2. 내가 잘 아는 지역 물건 10개 분석 연습하기 실제 입찰 전에 최소 10개 물건의 명세서, 감정평가서, 유찰 이력을 분석해보세요. 패턴이 보이기 시작하면 '투자 가능' 물건과 '위험' 물건을 구분할 수 있게 됩니다.

3. 전문가 커뮤니티 가입 또는 초보 교육 수강 혼자 공부하는 것도 좋지만, 경험자들의 실제 사례를 듣는 것이 훨씬 빠른 학습 방법입니다. 온비드 공식 교육이나 지역 부동산 스터디 모임을 찾아보세요.

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경·공매 투자는 제대로 공부하면 좋은 기회가 될 수 있지만, 무작정 덤비면 큰 손실을 볼 수 있는 분야입니다. 이 글이 안전한 투자의 첫걸음에 도움이 되길 바랍니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!