토지이용계획 확인서 발급 및 읽는 법 - 용도지역 완벽 가이드 (2026년)

토지나 부동산을 구매하기 전, 또는 건축 계획을 세울 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 바로 토지이용계획 확인서입니다. 하지만 많은 분들이 "어디서 발급받는지", "용도지역이 뭔지", "건폐율과 용적률은 어떻게 보는지" 막막해하시죠.

이 글에서는 토지이음 사이트를 통한 발급 방법부터 확인서를 읽는 핵심 포인트까지, 초보자도 바로 따라 할 수 있도록 단계별로 정리했습니다.

 

토지이용계획확인서 발급 및 읽는 법

토지이용계획 확인서란? 왜 필요할까요?

토지이용계획 확인서는 해당 토지에 어떤 법적 규제가 적용되는지를 한눈에 보여주는 공식 문서입니다.

확인서에서 알 수 있는 주요 정보

• 용도지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 토지의 용도
• 용도지구: 경관지구, 방재지구 등 추가 규제사항
• 용도구역: 개발제한구역(그린벨트), 수산자원보호구역 등
• 지역·지구 등 지정 여부: 해당 토지에 적용되는 모든 법적 제한

언제 필요한가요?

• 토지나 건물 매매 전 (용도 확인)
• 건축 허가 신청 전 (건폐율·용적률 확인)
• 대출 신청 시 (담보 가치 평가)
• 개발 계획 수립 시 (법적 제한 사항 파악)

토지이음 사이트에서 토지이용계획 확인서 발급받기 (무료)

토지이용계획 확인서는 토지이음(eum.go.kr) 사이트에서 무료로 발급받을 수 있습니다.

단계별 발급 절차

1단계: 토지이음 접속

• 인터넷 주소창에 eum.go.kr 입력
• 또는 포털에서 '토지이음' 검색

2단계: 메뉴 선택

• 상단 메뉴에서 [토지정보] 클릭
• [토지이용계획 열람/발급] 선택

3단계: 토지 검색

• 주소 검색: 도로명 주소 또는 지번 주소 입력
• 지도 검색: 지도에서 직접 토지 클릭
• 팁: 지번이 정확하지 않다면 지도 검색이 더 편리합니다

4단계: 토지 선택 및 확인

• 검색된 토지 목록에서 원하는 필지 선택
• 토지 정보(면적, 지목 등) 확인

5단계: 발급 옵션 선택

• 열람: 화면으로만 보기 (무료)
• 발급: PDF 파일 다운로드 또는 출력 (무료)
• 공인인증서 없이도 발급 가능

6단계: 저장 또는 출력

• PDF로 저장하거나 바로 출력
• 발급일로부터 30일간 유효

주의사항

• 모바일에서도 발급 가능하지만, PC 환경이 더 편리합니다
• 주말·공휴일에도 24시간 발급 가능
• 발급 건수 제한 없음

용도지역 종류와 의미 - 내 토지는 어디에 해당할까?

용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 목적을 구분한 것입니다. 크게 4가지로 나뉩니다.

1. 주거지역 (건폐율 40~70%, 용적률 100~500%)

주택을 중심으로 주거환경을 보호하기 위한 지역

세부 구분특징건폐율용적률

제1종 전용주거	단독주택 중심, 아파트 불가	50%	100%
제2종 전용주거	공동주택 가능, 4층 이하	50%	150%
제1종 일반주거	저층주택 중심	60%	200%
제2종 일반주거	중층주택, 소규모 근린시설	60%	250%
제3종 일반주거	고층아파트, 상가 가능	50%	300%
준주거지역	주거+상업 복합, 대로변	70%	500%

실무 팁: 주거지역 내에서도 "제몇종인지"에 따라 건축 가능한 건물 종류가 완전히 달라집니다.

2. 상업지역 (건폐율 60~90%, 용적률 300~1,500%)

상업 활동을 위한 지역, 건폐율·용적률이 가장 높음

• 중심상업: 도심 핵심부, 고층 건물 가능
• 일반상업: 일반 상업·업무 시설
• 근린상업: 근린생활시설 중심
• 유통상업: 도매·물류 시설

3. 공업지역 (건폐율 50~70%, 용적률 150~350%)

공장 및 제조업 시설을 위한 지역

• 전용공업: 중화학공업 등 대규모 공장
• 일반공업: 환경오염 우려가 적은 공장
• 준공업: 경공업, 주거·상업 시설도 일부 가능

주의: 최근 준공업지역은 아파트 개발도 가능해져 재개발 호재로 주목받고 있습니다.

4. 녹지지역 (건폐율 20%, 용적률 50~100%)

자연환경 및 농지 보전을 위한 지역

• 보전녹지: 자연환경 보전, 개발 거의 불가
• 생산녹지: 농업 생산 기반
• 자연녹지: 제한적 개발 가능 (단독주택, 근린시설 등)

함정 포인트: 녹지지역은 토지 가격이 저렴하지만, 건축 제한이 매우 까다롭습니다.

건폐율과 용적률 - 실제 건축 가능 면적 계산하기

건폐율이란?

건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100

토지 위에 건물을 지을 수 있는 바닥 면적의 비율입니다.

예시: 200㎡(약 60평) 토지, 건폐율 60%

• 건축 가능 면적 = 200㎡ × 60% = 120㎡ (1층 바닥 면적)
• 나머지 80㎡는 마당, 주차장 등으로 비워둬야 함

용적률이란?

용적률 = (연면적 ÷ 대지면적) × 100

토지 위에 지을 수 있는 전체 건물 면적의 비율입니다.

예시: 200㎡ 토지, 용적률 200%

• 건축 가능 연면적 = 200㎡ × 200% = 400㎡ (모든 층 합계)
• 건폐율 60%라면 → 1층 120㎡ × 약 3~4층 건물 가능

실전 계산 예시

• 토지: 300㎡ (약 90평)
• 용도지역: 제2종 일반주거지역
• 건폐율: 60%
• 용적률: 250%

계산 결과:

• 1층 바닥 면적 최대 = 300㎡ × 60% = 180㎡
• 전체 연면적 최대 = 300㎡ × 250% = 750㎡
• 가능한 층수 = 750㎡ ÷ 180㎡ = 약 4층 건물

자주 하는 실수

1. 건폐율만 보고 판단: 용적률도 함께 확인해야 실제 건축 규모를 알 수 있습니다
2. 법정 비율만 믿기: 지자체별 조례로 더 엄격할 수 있음
3. 주차장·계단 면적 누락: 실제 사용 가능 면적은 더 줄어듭니다

토지이용계획 확인서 읽는 법 - 핵심 체크포인트

발급받은 확인서에서 반드시 확인해야 할 항목 5가지입니다.

1. 지역·지구 등 지정내역

• 용도지역 (주거/상업/공업/녹지)
• 용도지구 (경관지구, 고도지구 등)
• 용도구역 (개발제한구역, 도시자연공원구역 등)

함정: 여러 개의 지역·지구가 중첩되어 있으면 가장 엄격한 규제가 적용됩니다.

2. 건축 제한사항

• 건폐율 / 용적률
• 높이 제한
• 건축 가능 건물 종류

3. 도로 및 접도 조건

• 해당 토지가 도로에 접해 있는지 (맹지 여부)
• 도로 폭 (최소 4m 이상이어야 건축 가능)

4. 기타 법적 제한

• 문화재 보호구역
• 상수원 보호구역
• 군사시설 보호구역
• 자연재해 위험지구

5. 확인서 발급일자

• 토지 거래 시 최신 발급본(30일 이내) 요구
• 법규 변경으로 내용이 바뀔 수 있음

용도지역 확인 체크리스트 - 토지 구매 전 필수

토지를 구매하거나 건축을 계획한다면, 아래 체크리스트를 출력해서 확인하세요.

□ 토지이용계획 확인서 최신본 발급 완료 (30일 이내)

□ 용도지역 확인

• 주거/상업/공업/녹지 중 어디에 해당?
• 세부 분류는? (예: 제2종 일반주거)

□ 건폐율·용적률 확인

• 건폐율: ____%
• 용적률: ____%
• 희망 건물 규모 건축 가능 여부 계산 완료

□ 중첩 규제 확인

• 용도지구 지정 여부
• 개발제한구역(그린벨트) 해당 여부
• 기타 법적 제한사항

□ 도로 접속 확인

• 도로 접함 여부 (맹지 아님)
• 도로 폭: ___m (4m 이상 확인)

□ 건축 가능 건물 종류 확인

• 단독주택 / 공동주택 / 근린시설 / 공장 등

□ 지자체 조례 추가 확인

• 해당 시·군·구청 건축과 문의
• 지구단위계획 등 추가 규제 확인

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 토지이용계획 확인서 발급에 비용이 드나요? A. 아니요, 토지이음 사이트에서 완전 무료로 발급 가능합니다. 공인인증서도 필요 없습니다.

Q2. 용도지역은 바뀔 수 있나요? A. 네, 도시계획 변경으로 용도지역이 바뀔 수 있습니다. 주기적으로 확인이 필요하며, 지자체 도시계획과에 문의하면 향후 변경 계획을 알 수 있습니다.

Q3. 건폐율 60%, 용적률 200%인데 5층 건물을 지을 수 있나요? A. 용적률만으로는 가능하지만, 층수 제한이 별도로 있을 수 있습니다. 확인서의 "기타 제한사항" 및 지자체 조례를 확인하세요.

Q4. 녹지지역 토지는 건축이 아예 불가능한가요? A. 자연녹지는 제한적으로 단독주택 등이 가능하지만, 보전녹지는 거의 불가능합니다. 세부 분류를 반드시 확인하세요.

오늘 바로 실천할 3가지

토지 구매나 건축을 고민 중이라면, 지금 바로 이것만은 꼭 하세요:

1. 토지이음 사이트 접속해서 해당 토지의 토지이용계획 확인서 발급받기
   • 인터넷 검색창에 'eum.go.kr' 입력
   • 주소나 지번으로 검색 후 PDF 저장
2. 용도지역과 건폐율·용적률 계산해보기
   • 희망하는 건물 규모가 가능한지 직접 계산
   • 위의 계산 예시 참고
3. 해당 지역 시·군·구청 건축과에 전화 문의
   • "○○동 △△-△번지, 제2종 일반주거지역인데 3층 단독주택 가능한가요?"
   • 지구단위계획 등 추가 규제 확인

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면책 고지: 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 실제 토지 거래나 건축 시에는 반드시 해당 지자체 및 전문가(건축사, 법무사 등)와 상담하시기 바랍니다. 법규는 수시로 변경될 수 있습니다.

이미지 출처: 본 글의 표와 체크리스트는 직접 작성한 것이며, 토지이음 사이트 화면은 공공기관 홈페이지 캡처로 저작권 문제가 없습니다.