종합부동산세 계산 방법 - 2026년 기준 세율표와 절세 전략

부동산을 여러 채 보유하고 계신가요? 매년 12월이면 '종합부동산세 고지서'가 나올까 걱정되시죠. 종합부동산세(이하 종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로, 정확한 계산 방법을 모르면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

이 글에서는 2026년 기준 종부세 과세 대상, 최신 세율표, 1세대 1주택 특례를 상세히 정리하고, 실제 계산 예시와 절세 방법까지 안내드립니다.

 

종합부동산세 계산 방법

종합부동산세란? 누가 내야 하나요?

종합부동산세는 전국의 부동산 공시가격을 합산하여 일정 기준을 초과하면 부과되는 국세입니다. 재산세는 각 지방자치단체에 내는 지방세이지만, 종부세는 국세청에 내는 세금이라는 점이 다릅니다.

과세 기준일과 납부 시기

• 과세 기준일: 매년 6월 1일 (이날 기준으로 소유한 부동산으로 계산)
• 납부 시기: 매년 12월 1일~15일
• 세액 결정 기준: 2026년 공시가격 기준 (2026년 4월 발표)

왜 종부세를 내야 하나요?

종부세는 부동산 보유세 강화를 통해 부동산 투기를 억제하고, 부의 재분배를 목적으로 2005년에 도입된 세금입니다. 고가 부동산 다주택자일수록 세 부담이 커지도록 설계되어 있습니다.

2026년 종부세 과세 대상 - 기준금액 체크리스트

종부세는 주택과 토지로 나뉘어 과세됩니다. 본인이 과세 대상인지 먼저 확인해보세요.

주택 종부세 과세 대상

구분과세 기준공제금액

1세대 1주택자	공시가격 합산 12억 원 초과	12억 원 공제
다주택자 (2주택 이상)	공시가격 합산 6억 원 초과	6억 원 공제
법인	공시가격 합산 6억 원 초과	6억 원 공제

중요: 전국의 모든 주택 공시가격을 합산합니다. 서울에 1채, 부산에 1채가 있다면 두 주택의 공시가격을 더해서 계산합니다.

토지 종부세 과세 대상

토지 유형과세 기준

종합합산토지 (나대지 등)	공시가격 합산 5억 원 초과
별도합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등)	공시가격 합산 80억 원 초과

2026년 종부세 세율표 - 주택 기준

종부세는 초과 누진세율 구조입니다. 공제금액을 뺀 과세표준 구간별로 세율이 달라집니다.

1세대 1주택자 세율 (12억 원 공제 후)

과세표준세율누진공제액

3억 원 이하	0.5%	-
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.7%	60만 원
6억 원 초과	1.0%	240만 원

예시: 공시가격 15억 원 1주택 → 과세표준 3억 원(15억-12억) → 세율 0.5% → 종부세 150만 원

2주택 이상 다주택자 세율 (6억 원 공제 후)

과세표준세율누진공제액

3억 원 이하	1.2%	-
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	1.6%	120만 원
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	2.2%	480만 원
12억 원 초과 ~ 50억 원 이하	3.6%	2,160만 원
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	5.0%	9,160만 원
94억 원 초과	6.0%	1억 8,560만 원

중요 변화: 2024년부터 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 적용되던 중과세율(최고 6.0%)이 폐지되었습니다. 2026년에도 위 일반세율이 적용됩니다.

공정시장가액비율 - 실제 과세표준 계산법

종부세는 공시가격 전체에 부과되는 것이 아니라, 공정시장가액비율을 곱한 금액에 부과됩니다.

2026년 공정시장가액비율

• 주택: 100% (2022년부터 100% 고정)
• 토지: 100% (2022년부터 100% 고정)

과세표준 계산 공식:

과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 × 100% - 공제금액) × 80%

마지막에 **80%**를 곱하는 이유는 공시가격이 실거래가의 약 80% 수준이기 때문입니다(단, 법에서 정한 부분).

2026년 기준 정확한 계산식:

1. 공시가격 합산
2. 공제금액 차감 (1주택 12억, 다주택 6억)
3. 공정시장가액비율 적용 (100%)
4. 세율 적용
5. 세부담 상한 적용 (전년도 종부세의 150% 한도)

1세대 1주택 특례 - 반드시 알아야 할 혜택

1세대 1주택자는 종부세에서 큰 혜택을 받습니다. 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.

1세대 1주택 인정 요건

✅ 보유 요건: 과세기준일(6월 1일) 현재 1주택만 보유
✅ 거주 요건: 없음 (2021년부터 거주 요건 폐지)
✅ 세대 요건: 배우자 + 30세 미만 미혼 자녀가 소유한 주택도 합산

1세대 1주택 특례 혜택

혜택내용

공제금액	12억 원 (다주택 6억 원 대비 2배)
세율	0.5%~1.0% (다주택 1.2%~6.0% 대비 낮음)
고령자 공제	만 60세 이상 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제
장기보유 공제	5년 이상 보유 시 최대 50% 공제

고령자·장기보유 공제 중복 적용 예시

조건: 만 65세, 15년 보유 1주택자

• 고령자 공제: 40% (만 65세 이상 10년 이상 보유)
• 장기보유 공제: 50% (15년 보유)
• 합산 공제율: 70% (최대 80%까지 가능)

계산: 종부세 산출세액 500만 원 → 공제 후 150만 원(70% 할인)

실전 종부세 계산 예시 - 단계별 따라하기

예시 1: 1세대 1주택자 (서울 강남구 아파트)

상황:

• 공시가격: 16억 원
• 보유기간: 8년
• 나이: 55세

계산 과정:

1. 과세표준 = (16억 - 12억) × 100% = 4억 원
2. 세율 적용 = 4억 × 0.7% - 60만 원 = 220만 원
3. 장기보유 공제 = 220만 원 × 40% (8년) = 88만 원
4. 최종 종부세 = 132만 원

예시 2: 2주택자 (서울 + 경기)

상황:

• 서울 아파트 공시가격: 9억 원
• 경기 아파트 공시가격: 5억 원
• 합산 공시가격: 14억 원

계산 과정:

1. 과세표준 = (14억 - 6억) × 100% = 8억 원
2. 세율 적용 = 8억 × 2.2% - 480만 원 = 1,280만 원
3. 농어촌특별세 = 1,280만 원 × 20% = 256만 원
4. 최종 납부세액 = 1,536만 원 (종부세+농특세)

자주 하는 실수 - 종부세 계산 시 주의사항

❌ 실수 1: "1주택이면 종부세 안 내는 줄 알았어요"
→ 1주택이어도 공시가격 12억 원을 넘으면 과세 대상입니다.

❌ 실수 2: "재산세 냈는데 또 종부세를 내야 하나요?"
→ 재산세(지방세)와 종부세(국세)는 별개입니다. 단, 재산세 중 일부는 종부세에서 공제됩니다.

❌ 실수 3: "배우자 명의로 나눠 가지면 종부세 안 나와요?"
→ 1세대(배우자 포함)로 합산하므로 무의미합니다. 오히려 1세대 1주택 혜택을 못 받을 수 있습니다.

❌ 실수 4: "분양권/입주권은 종부세 대상이 아니죠?"
→ 2021년부터 분양권도 주택 수에 포함되며 종부세 과세 대상입니다.

종부세 절세 전략 - 합법적인 방법 3가지

전략 1: 1세대 1주택 유지

다주택자라면 매년 6월 1일 전에 주택 수를 줄이는 것이 가장 확실한 절세입니다. 공제금액이 2배 차이 나고 세율도 현저히 낮습니다.

전략 2: 고령자·장기보유 공제 활용

1주택을 오래 보유할수록, 나이가 많을수록 공제 혜택이 커집니다. 급하게 팔지 말고 장기 보유를 고려해보세요.

보유기간공제율나이(10년 이상 보유)추가 공제율

5년~10년	20%	만 60세~65세 미만	20%
10년~15년	40%	만 65세~70세 미만	30%
15년 이상	50%	만 70세 이상	40%

전략 3: 부부 세대 분리 (특수한 경우)

부모님과 함께 사는 성인 자녀가 주택을 보유했다면, 세대 분리 시 각각 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있습니다. (단, 실제 생계가 독립적이어야 함)

종부세 납부 방법과 분납 제도

납부 방법

• 고지서 수령: 11월 중순~말 등기우편 발송
• 납부기한: 12월 1일~15일
• 납부 방법: 가상계좌, 신용카드, 전자납부번호(인터넷 뱅킹)

분납 제도

종부세가 250만 원을 초과하면 일부를 나눠서 낼 수 있습니다.

종부세 금액분납 가능 금액분납 기한

250만~500만 원	250만 원 초과분의 일부	이듬해 6월
500만 원 초과	납부세액의 50% 이하	이듬해 6월

예시: 종부세 1,000만 원 → 12월에 500만 원, 6월에 500만 원 납부 가능

2026년 종부세 체크리스트 - 오늘 할 일 3가지

✅ 1단계: 보유 주택의 2026년 공시가격 확인 (4월 국토부 공시가격 알리미 확인)
✅ 2단계: 위 세율표로 예상 종부세 계산 (12월 고지 전 미리 준비)
✅ 3단계: 6월 1일 전 주택 수 조정 또는 장기 보유 계획 수립

종부세는 사전 계획이 절세의 핵심입니다. 매년 공시가격이 변동되므로, 4월 공시가격 발표 후 반드시 시뮬레이션해보세요.

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면책조항: 본 글은 2026년 1월 기준 세법을 바탕으로 작성되었으며, 정보 제공 목적입니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 계산은 세무사와 상담하시기 바랍니다.