아파트 매매계약서 작성 방법 - 특약 조항 예시로 안전하게 계약하기

아파트를 처음 사거나 팔 때 가장 긴장되는 순간이 바로 매매계약서를 쓸 때입니다. 특히 "특약 조항에 뭘 써야 하지?"라는 고민, 누구나 한 번쯤 해보셨을 거예요. 계약서 마지막 특약 란을 그냥 빈칸으로 두거나 중개사가 써주는 대로만 따라 하다가 나중에 분쟁이 생기는 경우가 의외로 많습니다.

이 글에서는 **아파트 매매계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 필수 항목 3가지(잔금일, 소유권 이전, 하자 책임)**와 실제 사용할 수 있는 특약 조항 예시를 단계별로 정리해드립니다. 계약서 한 줄 한 줄이 내 재산을 지키는 법적 근거가 되니까, 끝까지 읽고 안전하게 계약하세요!

 

아파트 매매계약서 작성방법

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아파트 매매계약서란? 왜 특약 조항이 중요한가요?

아파트 매매계약서는 매도인과 매수인이 부동산 거래 조건을 합의하고 법적 효력을 부여하는 문서입니다. 일반적으로 공인중개사가 제공하는 표준 계약서 양식을 사용하지만, 표준 양식만으로는 담을 수 없는 개별 조건들을 '특약 조항'에 명시해야 합니다.

특약 조항은 계약 당사자 간 합의한 내용이라면 법적으로 우선 적용되기 때문에, 잔금일 조정, 소유권 이전 시기, 하자 발견 시 책임 소재 등 분쟁 발생 시 가장 먼저 확인하는 부분입니다.

특약 조항을 꼭 써야 하는 3가지 이유

1. 표준 계약서의 한계 보완: 대출 조건, 전입 시기, 수리 약속 등 개별 상황 반영
2. 분쟁 예방: "말로만 약속했다"는 주장은 법적 효력이 없음
3. 법적 근거 확보: 계약 불이행 시 손해배상이나 계약 해제 근거가 됨

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특약 조항에 꼭 들어가야 할 3가지 핵심 내용

1. 잔금일 명시 및 조정 조건

잔금일은 계약서 본문에도 적혀 있지만, 변경 가능성이나 지연 시 처리 방법을 특약에 명확히 해두는 것이 안전합니다.

✅ 특약 예시

"잔금 지급일은 2026년 3월 15일로 하며, 매수인의 대출 승인 지연 등 부득이한 사유 발생 시 매도인과 협의 후 최대 14일 이내 연장 가능. 단, 연장 시 일할 계산하여 지연이자(연 4%)를 가산한다."

"매수인의 중도금 대출 미승인 시, 계약을 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다."

주의사항

• 잔금일을 너무 촉박하게 잡으면 대출 승인이 늦어질 경우 위약금 위험
• 대출 특약(융자 특약)을 함께 명시하면 대출 실패 시 계약금 반환 가능

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2. 소유권 이전 시기 및 절차

소유권 이전등기는 보통 잔금일에 동시 진행하지만, 등기 지연이나 서류 미비 시 책임 소재를 명확히 해야 합니다.

✅ 특약 예시

"소유권 이전등기는 잔금 지급일(2026년 3월 15일)에 동시 이행하며, 매도인은 등기에 필요한 서류 일체(인감증명서, 등기권리증, 주민등록등본 등)를 잔금일 3일 전까지 준비 완료한다."

"매도인의 서류 미비 또는 협조 거부로 소유권 이전이 지연될 경우, 매수인은 계약을 해제하고 계약금의 2배를 배상받을 수 있다."

"근저당권, 가압류 등 일체의 권리 관계는 매도인이 잔금일 이전에 말소 완료하며, 말소 비용은 매도인이 부담한다."

자주 하는 실수

• 은행 근저당이 남아있는지 확인 안 함 → 잔금일에 등기 불가능
• 매도인이 해외 거주 중인 경우 → 영사 확인 등 추가 서류 필요(시간 여유 두기)

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3. 하자 책임 범위 및 기간

아파트 인도 후 누수, 보일러 고장, 벽 균열 등 하자가 발견됐을 때 누가 책임지는지 반드시 명시해야 합니다. 중고 아파트는 "현상태 인도" 원칙이지만, 계약 전 알려주지 않은 하자는 매도인 책임입니다.

✅ 특약 예시

"계약 체결 당시 매도인이 고지하지 않은 중대한 하자(누수, 구조 균열, 보일러 작동 불량 등)가 인도 후 3개월 이내 발견될 경우, 매도인은 수리 비용 전액을 부담한다."

"인도 시 확인한 현재 상태 그대로 인도하며, 육안으로 확인 가능한 경미한 하자(벽지 얼룩, 문 삐걱임 등)에 대해서는 매수인이 수리 책임을 진다."

"옵션(주방 싱크대, 빌트인 가전, 에어컨 등)은 현 상태 그대로 인도하며, 고장 시 수리 책임은 매수인에게 있다. 단, 계약 당시 정상 작동하지 않는 항목은 매도인이 사전 고지한다."

체크리스트

•  누수 이력 확인(화장실, 베란다, 외벽)
•  보일러, 에어컨 작동 여부 직접 확인
•  싱크대, 붙박이장, 도어락 등 포함 여부 명시
•  하자 기간은 보통 3개월~6개월 설정

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기타 유용한 특약 조항 예시 모음

대출 관련

"매수인이 은행 대출 승인을 받지 못할 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 한해 본 계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 전액 반환한다."

전입 및 인도 관련

"매도인은 잔금일로부터 7일 이내에 전입신고를 말소하고, 아파트를 비워 매수인에게 인도한다. 지연 시 일 50만 원의 지체상금을 지급한다."

관리비 및 공과금

"잔금일 이전까지 발생한 관리비, 재산세, 종합부동산세는 매도인이 부담하고, 잔금일 이후는 매수인이 부담한다."

위약금 조항

"매도인 또는 매수인의 일방적 계약 해제 시, 계약금의 2배(매도인) 또는 계약금 몰수(매수인)로 손해배상을 갈음한다."

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계약서 작성 시 단계별 체크리스트

STEP 1: 계약 전 준비

•  등기부등본 최신본 확인(근저당, 가압류, 가등기 여부)
•  실거주자와 등기 소유자 일치 확인
•  아파트 현장 방문 후 하자 사전 체크
•  대출 가능 금액 은행에 사전 문의

STEP 2: 계약서 작성

•  매도인, 매수인 신분증 및 인감증명서 지참
•  계약금 수령 확인(현금영수증 또는 계좌이체 증빙)
•  특약 조항 한 줄 한 줄 읽고 서명
•  중개사 설명 의무 이행 확인서 수령

STEP 3: 계약 후 관리

•  계약서 사본 2부 이상 보관
•  중도금, 잔금 일정 캘린더 등록
•  대출 서류 준비(재직증명서, 소득증명 등)
•  잔금 3일 전 등기소 방문 일정 중개사와 협의

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 특약 조항은 손으로 써도 되나요?
네, 가능합니다. 다만 서명 또는 날인이 꼭 필요하고, 수정 시에는 수정 부분에 쌍방 날인을 해야 합니다.

Q. 중개사가 "그냥 관례대로 하면 돼요"라고 하는데 괜찮나요?
절대 안 됩니다. 관례는 법적 효력이 없고, 특약 조항에 명시되지 않은 내용은 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 꼭 서면으로 남기세요.

Q. 계약서 작성 후 특약 추가가 가능한가요?
가능하지만 매도인·매수인 쌍방 합의 + 서명·날인이 다시 필요합니다. 차라리 처음부터 꼼꼼히 작성하는 게 안전합니다.

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오늘 바로 실천할 3가지

1. 등기부등본 떼기: 대법원 인터넷등기소에서 1,000원에 즉시 열람 가능
2. 특약 조항 초안 작성: 위 예시 중 내 상황에 맞는 것 3~5개 선택해서 메모
3. 중개사에게 질문 리스트 보내기: "이 특약들 계약서에 넣어주세요"라고 미리 요청

계약서 특약 조항은 "혹시 모를 상황"을 대비하는 보험입니다. 귀찮아도 한 줄 한 줄 챙기는 것이 나중에 수천만 원을 지키는 지름길입니다.

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