등기부등본 보는 법 - 초보자도 5분만에 이해하기

부동산 거래를 앞두고 있거나, 전세 계약을 준비 중이신가요? 등기부등본은 집의 '신분증'과 같은 중요한 서류인데, 처음 보면 갑구, 을구, 근저당 같은 용어들이 낯설게 느껴질 수 있습니다. 하지만 핵심만 알면 5분 안에 누구나 쉽게 이해할 수 있어요. 이 글에서는 ① 갑구와 을구의 차이, ② 근저당권 확인 방법, ③ 가압류와 가등기의 의미를 초보자 눈높이에서 차근차근 알려드리겠습니다.

등기부등본 보는 법

등기부등본이란? 왜 확인해야 할까?

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 대한민국 법원의 등기소에서 발급받을 수 있으며, 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인으로도 간편하게 조회할 수 있어요.

등기부등본 확인이 필수인 이유:

• 소유자가 진짜 주인인지 확인 (소유권 확인)
• 대출(근저당), 가압류, 가등기 등 권리 제한 여부 파악 (채무 상태 확인)
• 전세 사기, 이중 계약 등 피해 예방
• 매매나 전세 계약 전 최종 안전장치

특히 전세 계약을 할 때는 집주인이 은행에서 대출을 얼마나 받았는지, 가압류나 압류 같은 문제가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

표제부: 집의 기본 정보

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 건물의 기본 정보를 담고 있어요.

표제부 확인 사항:

• 소재지: 정확한 주소와 지번
• 면적: 전용면적, 공용면적 (㎡ 단위)
• 구조: 철근콘크리트, 목조 등
• 용도: 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등

표제부는 단순 정보 확인용이므로, 주소와 면적이 계약서와 일치하는지만 체크하면 됩니다. 중요한 건 갑구와 을구입니다.

갑구: 소유권과 권리 제한 사항

갑구는 **'누가 주인인가'**와 관련된 소유권 정보를 기록합니다.

갑구에서 확인해야 할 것:

1. 소유권 보존/이전 등기

• 가장 최근 '소유권이전' 항목의 소유자 이름이 현재 주인
• 계약하려는 집주인과 이름이 일치하는지 반드시 확인
• 주민등록번호 뒷자리 첫 번째 숫자로 성별도 체크

2. 가압류(假押留)

• 채권자가 채무자의 재산 처분을 막기 위해 법원에 신청한 조치
• 위험 신호: 가압류가 있으면 향후 경매로 넘어갈 가능성
• 전세 계약 시 가압류가 있다면 절대 진행하면 안 됨

3. 가등기(假登記)

• 본 등기 전 권리 순위를 미리 확보해두는 예비 등기
• 소유권 이전 청구권, 담보 목적 등 다양한 이유
• 주의: 가등기권자가 나중에 본 등기를 하면 그 이후 등기는 모두 무효
• 가등기가 있으면 반드시 변호사 상담 후 진행

4. 예고등기

• 소송 중임을 알리는 표시
• 해당 부동산에 분쟁이 있다는 의미이므로 위험

갑구 체크 포인트:

• 소유자 1명, 깨끗한 상태가 가장 안전
• 가압류, 가등기, 예고등기가 하나라도 있으면 신중히 판단

을구: 돈과 관련된 권리(저당권, 전세권)

을구는 '돈'과 관련된 권리를 기록합니다. 주로 은행 대출, 전세권 설정 등이 여기 나타나요.

을구에서 확인해야 할 것:

1. 근저당권(根抵當權)

• 은행이나 금융기관에서 대출받을 때 설정
• 채권최고액: 은행이 최대로 받아갈 수 있는 금액 (실제 대출액보다 120~130% 높게 설정)
• 예: 채권최고액 3억 6천만원 → 실제 대출 약 3억원

근저당권 확인 시 주의사항:

• 전세 계약 시: (근저당 채권최고액 + 내 전세금) ≤ 집값의 70~80%가 안전
• 예: 집값 6억, 근저당 3.6억, 전세금 2억 → 5.6억/6억 = 93% (위험)
• 선순위 근저당이 너무 크면 전세금 회수가 어려울 수 있음

2. 전세권 설정

• 전세 계약을 등기부에 공식 등록한 것
• 전세권을 설정하면 경매 시 우선 배당 가능
• 설정 비용이 들지만 전세금 보호에는 가장 강력

3. 지상권, 지역권

• 땅 위에 건물을 지을 수 있는 권리(지상권)
• 땅을 특정 용도로 쓸 수 있는 권리(지역권)
• 드물지만 있다면 용도 확인 필요

을구 체크 포인트:

• 근저당 채권최고액이 집값 대비 얼마인지 계산
• 선순위 권리(먼저 설정된 근저당, 전세권)가 너무 많지 않은지 확인
• 근저당이 말소되지 않고 쌓여 있다면 주의

등기부등본 해석 실전 예시

사례: 아파트 전세 계약 예정 (시세 5억)

구분순위번호등기목적접수일자권리자 및 기타사항

갑구	1	소유권이전	2023.03.15	소유자: 김철수
을구	1	근저당권설정	2023.03.20	채권최고액 3억원 채권자: ○○은행
을구	2	근저당권설정	2024.06.10	채권최고액 6천만원 채권자: △△저축은행

해석:

• 소유자: 김철수 (계약서와 일치 여부 확인 필수)
• 근저당 합계: 3억 + 6천 = 3.6억 (채권최고액 기준)
• 실제 대출 추정: 약 3억원 내외
• 전세 2억 희망 시: (3억 + 2억) / 5억 = 100% → 위험
• 전세 1.5억 이하라면 상대적으로 안전

판단 기준:

• (선순위 채권 + 전세금) ≤ 집값의 70~80%가 안전
• 이 경우 1.5억 이하 전세가 적정

자주 하는 실수와 주의사항

실수 1: 발급일 확인 안 함

• 등기부등본은 발급 당일 기준 정보
• 계약 직전(하루 전 또는 당일)에 다시 발급받아 확인
• 며칠 사이에 가압류, 근저당이 추가될 수 있음

실수 2: 채권최고액 = 실제 대출액으로 착각

• 채권최고액은 120~130% 정도 높게 설정
• 정확한 대출 잔액은 집주인에게 확인하거나 '근저당권 설정계약서' 요청

실수 3: 말소된 근저당 무시

• 말소 기록도 확인 (밑줄 그어져 있거나 '말소' 표시)
• 말소 안 된 근저당이 쌓여 있으면 문제

실수 4: 가등기·가압류를 가볍게 봄

• 가등기, 가압류는 위험 신호
• 전문가 상담 없이 진행하면 안 됨

등기부등본 발급 방법 (3가지)

방법 1: 인터넷 등기소 (가장 빠름)

1. 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 접속
2. 회원가입 또는 공동인증서 로그인
3. '열람/발급' → '부동산 등기사항증명서' 선택
4. 주소 검색 후 발급 (수수료 700원)
5. PDF 다운로드 또는 출력

방법 2: 무인발급기

• 법원, 구청, 주민센터 등에 설치
• 신분증 지참, 주소 입력 후 발급 (1,000원)

방법 3: 법원 등기소 방문

• 가까운 지방법원 또는 등기소
• 신분증, 주소지 메모 지참
• 수수료 1,000원

등기부등본 체크리스트 (계약 전 필수)

✅ 표제부

•  주소와 면적이 계약서와 일치하는가?

✅ 갑구

•  소유자 이름이 계약 상대방과 같은가?
•  가압류, 가등기, 예고등기가 없는가?
•  공유지분이 아닌 단독 소유인가?

✅ 을구

•  근저당 채권최고액 합계를 확인했는가?
•  (근저당 + 전세금) ÷ 집값 ≤ 80% 인가?
•  선순위 전세권이 있는가?

✅ 기타

•  발급일이 계약일 기준 최신인가?
•  집주인에게 대출 잔액 확인서 요청했는가?

결론: 오늘 당장 해야 할 3가지

등기부등본은 어렵게 느껴지지만, 갑구와 을구의 핵심만 알면 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 부동산 거래에서 가장 기본이 되는 안전장치이니, 반드시 직접 확인하세요.

오늘 할 일:

1. 인터넷등기소 회원가입 하고 발급 연습해보기
2. 계약 예정 물건의 등기부등본 발급해서 갑구·을구 확인
3. 근저당 금액 + 내 전세금(또는 매매가) 비율 계산해보기

등기부등본은 부동산의 성적표이자 이력서입니다. 계약 당일뿐만 아니라 잔금을 치르는 날에도 다시 한번 발급받아 그 사이 변동사항이 없는지 확인하는 것이 가장 완벽한 수칙입니다. 등기부등본 한 장으로 수천만원, 수억원의 재산을 지킬 수 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전, 반드시 마지막으로 한 번 더 확인하세요!

---

관련 글:

• 전세 계약 시 확정일자 받는 방법과 중요성
• 전세금 반환 보증 보험 가입 조건과 절차
• 부동산 계약서 작성 시 반드시 확인할 특약 사항

참고 자료:

• 대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr
• 법무부 등기제도 안내